W niniejszym artykule chcę przedstawić, jaki porządek budowlany obowiązuje w Stanach Zjednoczonych na największym rynku budowlanym świata o największym udziale inwestycji publicznych w inwestycjach budowlanych. Zmiany zapoczątkowała Narodowa Ustawa Mieszkaniowa, zwana potocznie „ustawą o realizacji amerykańskiego snu o posiadaniu przez każdego obywatela własnego domu lub mieszkania”.
Sen ten się spełnił. Począwszy od roku 1934 zbudowano i sprzedano na własność domy i mieszkania dla 34 milionów rodzin i samotnych obywateli.
Wbrew obiegowym poglądom o nieskrępowanej kapitalistycznej swobodzie gospodarowania, w Stanach Zjednoczonych obowiązują jednolite państwowe regulacje prawne dotyczące i inwestycji publicznych i budownictwa. Regulacje te są intelektualnym dorobkiem New Deal’u (nowej polityki ekonomicznej) wprowadzonej przez Prezydenta Franklina Delano Roosevelta po wielkim kryzysie. Polityka ta została ustanowiona w drodze regulacji rządowych podjętych przez Departamenty Stanu. Powstawały one jako wynik współpracy Departamentów Stanu i Narodowych Instytutów z naukowcami i korporacjami zawodowymi, co zagwarantowało kompetentne i profesjonalne uporządkowanie spraw trudnych i kontrowersyjnych z uwagi na oczywiste różnice interesów, o których mówimy że „diabeł tkwi w szczegółach”. Wprowadzanie regulacji przez organy rządowe (a nie w drodze ustaw) zapewnia możliwość ich szybkiej aktualizacji w miarę zdobyczy nauki i technik oraz uzyskanych doświadczeń.
Przedstawienie obowiązujących regulacji rządowych rozpoczynam od wyjaśnienia, że w niniejszym artykule nie będą omawiane Ustawy uchwalone przez Kongres Stanów Zjednoczonych dotyczące prawa budowlanego, planowania przestrzennego i nadzoru budowlanego, wykupu i wywłaszczeń i in.
W okresie ostatnich lat decydujący wpływ na sprawne funkcjonowanie ekonomiki budownictwa miały regulacje ustanowione przez :
- U.S. Department of Housing and Urban Development (Departament ds. mieszkalnictwa i rozwoju miast)
- U.S. Department of Commerce (Departament ds. handlu)
- U.S. Department of Labor (Departament ds. pracy).
- U.S. Department of Veterans Affairs (Departament ds. socjalnych weteranów)
- U.S. Department of Defense (Departament ds. obrony)
Regulacje te były wprowadzone zgodnie z doktryną wspierania na równych prawach wszystkich uczestników gry na wolnokonkurencyjnym rynku budowlanym i ograniczania tendencji do monopolu (jakim ulegają wszyscy uczestnicy tej gry).
Tereny pod nowe budownictwo
Rozpocząć należy od kluczowego problemu, tj. metody pozyskiwania terenów pod nowe budownictwo.
Sprawa udostępniania terenów stała się w połowie ubiegłego stulecia warunkiem dla dalszego rozwoju gospodarczego. W roku 1970 wydano Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970 (ustawę wprowadzającą ochronę, opiekę i pomoc dla wysiedlanych z ich własności podlegającej obowiązkowi wykupu a posadowionej na terenach realizacji rządowych, lub współfinansowanych przez Rząd, wielkich projektów budowlanych jak np. astronautyka, energetyka, autostrady oraz in. budownictwo). Prawo to zostało uchwalone przez Kongres w roku 1970 dla zapewnienia ludziom wysiedlanym z ich posiadłości uczciwego i sprawiedliwego traktowania w trakcie przesiedlania. Realizację tego zadania powierzono Urban Development's Agency – URA (Agencji Rozwoju Urbanistycznego) i Federal Housing Administration – FHA (Federalnej Agencji Mieszkaniowej).
Celem opieki udzielanej wywłaszczanym i wysiedlanym jest ograniczenie negatywnych skutków emocjonalnych i finansowych spowodowanych zmianą miejsca zamieszkania oraz zapewnienie analogicznych warunków sanitarnych, i bezpieczeństwa, jakie do tej pory były w zasięgu ich możliwości finansowych. Jednocześnie Ustawa zapewnia osobom dotychczas zamieszkałym w obiektach substandardowych pomoc finansową dla poprawienia standardu mieszkaniowego.
Agencja kierująca realizacją planów przesiedleń ma obowiązek:
- zbadać i potwierdzić legalność stanu posiadania nieruchomości przez osoby przesiedlane,
- zapewnić wykonanie planu przesiedleń od strony zebrania środków finansowych na wykup oraz obsad kadrowych niezbędnych dla przeprowadzenia transakcji wykupu i wykonania przesiedleń, w terminach wyprzedzających rozpoczęcie prac budowlanych.
URA realizuje powierzone jej zadania kierując się następującymi zasadami:
- przy zakupie nieruchomości obowiązuje zasada zaproszenia właściciela do uczestniczenia w procedurze i inspekcji stanu technicznego obiektu i jego wyceny;
- wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy posiadający certyfikację Agencji;
- właścicielowi zostaje następnie złożona oferta na piśmie z podaniem wielkości odszkodowania (to jest sumy za jaką nieruchomość może być nabyta); należność za nieruchomość jest wypłacana przy podpisaniu aktu o przejęciu prawa własności przez URA;
- sprzedający nieruchomość otrzymuje ponadto zwrot kosztów przeniesienia w wysokości zarejestrowanych opłat oraz zwrot nadpłaconych podatków i innych opłat np. ubezpieczeniowych;
- URA ma obowiązek przekazać pisemną informację o szczegółowych zasadach zwrotu kosztów poniesionych przy przesiedlaniu wszystkim właścicielom nieruchomości z obszaru planowanej budowy na minimum 90 dni przed terminem przesiedlenia.
Podstawą działalności URA jest wspomniana wyżej ustawa Kongresu z 1970 roku – Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970 (zmieniona ustawami z 1971, 1978 i 1991 roku), składająca się z następujących rozdziałów:
- Rozdział I - Zasady ogólne udzielania pomocy
- Rozdział II - Jednolite stawki pomocy finansowej dla przesiedlanych
- Rozdział III - Jednolita polityka nabywania nieruchomości
W rozdziale l:
Art. 101 definiuje znaczenie użytych terminów,
Art. 102 zakazuje organom administracji stosowania przemocy i innych nacisków przy nabywaniu nieruchomości od osób przesiedlanych,
Art. 103 zawiera procedury postępowania jakie obowiązują w przypadku naruszenia zasad Art. 102,
Art. 104 mówi o postępowaniu z osobami przesiedlanymi nie spełniającymi warunków dla otrzymania pomocy, do których zalicza się osoby, które znalazły się na terenie USA z naruszeniem prawa.
W rozdziale ll:
w Art. 201 Kongres deklaruje przesiedlanym udzielenie przez rząd pomocy finansowej polegającej na zapewnieniu sprawiedliwego, jednolitego i godziwego traktowania wszystkich osób przesiedlanych:
- na skutek konieczności wyburzeń i rehabilitacji istniejącej zabudowy,
- przy stosowaniu przymusu ustawowego (np. bezpieczeństwo państwa),
- przemieszczania działalności gospodarczej,
- minimalizację negatywnych skutków przesiedlania poprzez pomoc ekonomiczną dla gmin i miast, które utraciły podstawy ekonomicznej egzystencji na skutek zmniejszenia dochodów fiskalnych od mieszkańców.
Ustawa ustala minimalne i maksymalne wielkości odszkodowania oraz zasady szczególnego postępowania w nadzwyczajnych przypadkach, i tak:
- rekompensata, niezależna od zapłaty za nieruchomość, za konieczność przeniesienia farmy, organizacji społecznych i małego biznesu wynosi 10.000 $,
- osobom, które podlegają przesiedleniu w związku z likwidacją miejsca pracy, przysługuje rekompensata nie mniej niż 1.000 $ i nie więcej niż 20.000 $ w zależności od rzeczywistej utraty dochodów; dla kierownictw likwidowanych miejsc pracy rekompensata nie może przekroczyć 22.500 $.
Rekompensaty te są wypłacane w 180 dni od daty zawartego w dobrej wierze i bez przeszkód aktu nabycia nieruchomości przez Agencję.
Rekompensaty przysługują również najemcom przesiedlanych domów w wysokości nie większej aniżeli 5.250 $ (dla umożliwienia takiej osobie wydzierżawienia lub wynajęcia na okres nie przekraczający 42 miesięcy, porównywalnego zastępczego lokalu mieszkalnego). W przypadku przesiedlania z domów umeblowanych na wynajem Agencja zwraca koszty umeblowania. Gdy zachodzi konieczność rozbiórki lub przebudowy obiektów będących własnością gmin i miast Agencja Federalna pokrywa koszty z tym związane.
W rozdziale III:
w Art. 301 Kongres dla:
- zachęcenia i przyśpieszenia nabycia nieruchomości przez Federalną Agencję w drodze porozumienia z właścicielami,
- uniknięcia sporów sądowych i zmniejszenia zatorów sądowych,
- zapewnienia równego traktowania właścicieli terenów przeznaczonych do wykupienia
- pozyskania zaufania publicznego dla wykupu terenów,
zaleca Federalnej Agencji kierowanie się następującymi zasadami:
- kierownictwo Agencji powinno podejmować wszelkie rozsądne wysiłki dla szybkiego nabywania nieruchomości w drodze negocjacji;
- nieruchomości powinny być wycenione przed podjęciem negocjacji a właściciel lub jego przedstawiciel powinien uczestniczyć w inspekcji i wycenie posesji, chyba że Agencja zrezygnuje z wyceny na rzecz przyjęcia ceny na podstawie bieżących cen wolnorynkowych;
- jeżeli przed rozpoczęciem negocjacji Agencja stwierdzi działania podważające wysokość rekompensat, jakie uważa za możliwe do wypłaty, to każda próba zmiany wysokości odszkodowania po dacie wyceny spowodowana publicznymi naciskami (z wyjątkiem przyczyn technicznych) powinna być pomijana przy ustalaniu wielkości rekompensaty;
- kierownictwo Federalnej Agencji zaniepokojone tymi faktami powinno zapewnić właścicieli pisemnym oświadczeniem, że przyjęta suma rekompensaty jest obliczona poprawnie;
- osoby niebędące właścicielami okolicznych posesji nie mogą wymagać informacji cenowych do czasu zapłaty (przez Federalną Agencję) zainteresowanym umówionej ceny zakupu razem z rekompensatą z tytułu przesiedlenia;
- budowa i rozwój inwestycji publicznych wielkiej skali nie może być hamowany przez osoby zajmujące nielegalnie wywłaszczane nieruchomości; mają one obowiązek, na pisemne żądanie Agencji Federalnej, opuścić nieruchomość w przeciągu 90 dni;
- kierownictwo Agencji Federalnej może pozwolić właścicielom lub dzierżawcom pozostać na krótki czas w wykupionej nieruchomości za opłatą dzierżawną;
- w wyjątkowych przypadkach Agencja może przesunąć negocjacje i złożyć do depozytu sądowego środki na nabycie nieruchomości lub podjąć inne kroki do czasu uzyskania sądowego nakazu podpisania umowy o sprzedaży i opuszczenia nieruchomości;
- jeżeli nabycie nieruchomości napotyka na przeszkody, Federalna Agencja bez zwłoki uruchamia sądowe procedury wywłaszczenia za odszkodowaniem;
- jeżeli celowe jest nabycie jedynie części nieruchomości, a właściciel uzasadni nieekonomiczność eksploatowania pozostałej, części Agencja może kupić całą posiadłość;
- wszystkie osoby, których nieruchomości są nabywane przez Agencję powinny być informowane o przysługujących im prawach i obowiązkach obywatelskich.
Powyższe regulacje okazały się trafne. Ochrona interesów obywateli przesiedlanych zapewnia sprawne i szybkie udostępnianie terenów pod budownictwo, co przynosi oczywiste i opłacalne rezultaty, chociażby w tempie budowy nowych autostrad.
W dalszej części artykułu omówię:
– ujednolicenie przedmiotu zamówienia w budownictwie,
– wolną konkurencję i racjonalne obniżanie cen,
– politykę kreowania popytu na nowe domy,
– praktyczne efekty porządku budowlanego.
* – przypis red. – patrz też artykuł „Zamówienia publiczne w Stanach Zjednoczonych” – Dariusz Piasta