Z punktu widzenia inwestorów zmiany te mogą oznaczać szybszy start budowy i niższe koszty administracyjne. Z perspektywy osób zajmujących się ładem przestrzennym oraz bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami rodzą jednak istotne ryzyko.
Zgłoszenie zamiast pozwolenia
Jedną z ważniejszych zmian jest dalsze rozszerzenie listy inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Dotyczy to m.in.:
- wolnostojących przydomowych budowli ochronnych o pow. użytkowej do 35 m²,
- wolnostojących budynków użyteczności publicznej o pow. użytkowej do 200 m²,
- kontenerów telekomunikacyjnych o pow. do 35 m² i wys. do 3 m,
- boisk i kortów służących zarówno rekreacji, jak i sportowi,
- przydomowych tarasów naziemnych o pow. zabudowy przekraczającej 35 m², w tym zadaszonych, o ile pow. dachu nie przekracza 50 m² (w przypadku tarasów do 35 m², w tym zadaszonych, nie są wymagane żadne formalności),
- przepustów o długości do 20 m i przekroju wewnętrznym do 3 m² oraz wylotów do cieków naturalnych.
Budowa bez pozwolenia i bez zgłoszenia
W nowelizacji przewidziano również wiele robót budowlanych, które można realizować, nie mając ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Uproszczenia obejmują m.in. budowę:
- basenów o pow. do 15 m² oraz oczek wodnych do 10 m² na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych,
- basenów i oczek wodnych o pow. do 50 m² przy budynkach jednorodzinnych oraz obiektach rekreacji indywidualnej,
- zbiorników o poj. do 5 m³ na wody opadowe i roztopowe – bez względu na rodzaj zabudowy,
- konstrukcji oporowych o wys. do 80 cm.
Ukłon w stronę rolników i OZE
Z myślą o rolnikach wprowadzono regulację umożliwiającą budowę zbiorników o poj. do 30 m³ na wodę opadową i roztopową jako uzupełnienie zabudowy zagrodowej na działkach siedliskowych. W tym przypadku nie jest wymagany ani projekt budowlany, ani pozwolenie na budowę.
Bez formalności budowlanych można również instalować mikroinstalacje wiatrowe o wys. do 3 m oraz magazyny energii o poj. do 30 kWh. To kolejny krok w kierunku rozwoju odnawialnych źródeł energii mikroinstalacji i autokonsumpcji, widoczny w ostatnich nowelizacjach przepisów inwestycyjnych.
Papierowy dziennik budowy zostaje na dłużej
W nowych przepisach ustawodawca przewiduje także zmiany proceduralne. Ułatwiono uzyskiwanie zgód na odstępstwa od warunków technicznych, a termin dopuszczalnego korzystania z papierowego dziennika budowy wydłużono do 31 grudnia 2031 r. (wcześniej – do 2029 r.).
Do tego samego dnia właściciele i zarządcy obiektów budowlanych prowadzący książki obiektu w formie papierowej będą musieli przejść na wersję elektroniczną.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekonuje, że pakiet deregulacyjny skróci czas realizacji inwestycji publicznych i prywatnych oraz ograniczy bariery administracyjne. Te zmiany nie budzą większych kontrowersji.
„Żółta kartka” zamiast wstrzymania budowy
Znacznie więcej emocji wywołały jednak rozwiązania dotyczące naruszeń prawa budowlanego. Wprowadzono mechanizm tzw. żółtej kartki – w przypadku dokonania nielegalnych, istotnych odstępstw od dokumentacji projektowej inwestor otrzyma od organu nadzoru budowlanego ostrzeżenie wraz z nakazem doprowadzenia inwestycji do zgodności z projektem. Co istotne, takie działania nie skutkują wstrzymaniem robót ani automatycznym wszczęciem postępowania administracyjnego.
Legalizacja po 10 latach – taniej i bez planu miejscowego
Jeszcze dalej idą zmiany dotyczące uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Obecnie możliwa jest legalizacja obiektów budowlanych, jeśli od zakończenia robót minęło co najmniej 10 lat (wcześniej – 20 lat).
W praktyce oznacza to, że inwestor, który przez dekadę skutecznie ukryje samowolę budowlaną, uniknie opłaty legalizacyjnej. W przypadku domu jednorodzinnego opłata ta w zwykłym trybie wynosi 50 tys. zł.
Co więcej, w uproszczonym postępowaniu nadzór budowlany nie bada zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe znaczenie ma ekspertyza techniczna, w której zostanie potwierdzone, że obiekt nadaje się do użytkowania i nie stwarza zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Koszt całej procedury sprowadza się zwykle do kilku tysięcy złotych i obejmuje m.in. ekspertyzę budowlaną oraz inwentaryzację geodezyjną.
Eksperci ostrzegają: zachęta do budowania „na dziko”
Środowiska urbanistyczne, architektoniczne i inżynierskie od dawna alarmowały, że tak daleko idące rozluźnienie przepisów może prowadzić do świadomego omijania procedur. Argument jest prosty: skoro samowolę można po latach zalegalizować taniej i szybciej, ryzyko łamania prawa przestaje być realnym straszakiem.
Eksperci ds. ochrony środowiska zwracają dodatkowo uwagę, że uproszczona legalizacja może obejmować także tereny chronione – w tym obszary Natura 2000 czy strefy zagrożenia powodziowego. W dłuższej perspektywie może to osłabić skuteczność planowania przestrzennego i ochrony przyrody.
Legalizacji samowoli przybywa
Dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego nie pozostawiają złudzeń. Statystyki pokazują, że skala legalizacji samowoli budowlanych rośnie lawinowo. W 2024 r. zalegalizowano 1837 obiektów, w tym 704 budynki mieszkalne. Dla porównania – w 2020 r. było to zaledwie 201 przypadków.
Wśród zalegalizowanych obiektów znalazło się również 255 budynków zamieszkania zbiorowego (m.in. hoteli i pensjonatów), 287 budynków gospodarczo-inwentarskich oraz 85 budynków przemysłowych i magazynowych. GUNB nie precyzuje, ile decyzji wydano w trybie zwykłym, a ile w uproszczonym.