W przeglądzie rynku inwestycyjno-budowlanego, jaki zamieściłem w poprzednim numerze „Buduj z głową” (nr 2/2013), przedstawiłem spodziewaną w owym czasie (choć nie tak dawną) ocenę kondycji gospodarki polskiej. Już wtedy sygnalizowałem spowolnienie rozwoju sektora budowlanego w czwartym kwartale 2012 i styczniu 2013. Wskazywałem jednak optymizm odnośnie wzrostu w 2013 r. ze względu na kontynuację rozpoczętych inwestycji, zwłaszcza infrastrukturalnych i energetycznych, a także dalsze perspektywy inwestycji finansowanych ze środków unijnych w latach 2014–2020. Na szanse ożywienia inwestycji budowlanych wskazywała także rosnąca liczba udzielanych pozwoleń na budowę, zwłaszcza w drugim półroczu 2012 r. Przypomnę, że nie ukrywałem spodziewanych trudności w 2013 r. a także prawdopodobieństwa stopniowego, ale powolnego „odbicia” skali budownictwa dopiero od połowy 2013 r. Początki 2013 r. wskazują, że skutki kryzysu gospodarczego w Europie nadal odczuwane są dotkliwie w Polsce i wprawdzie „zielona wyspa” nie odnotowuje regresu, ale nie udaje się osiągnąć zakładanego w budżecie 2,5% tempa rozwoju i aktualnie przewidywany wzrost PKB w 2013 r. wahać się będzie w granicach 1% - 1,5%.

 

Na tle tych bardzo umiarkowanych perspektyw warto odnotować znaczny ruch budowlany wyrażający się nie tylko oddawaniem do użytku obiektów rozpoczętych w okresie prosperity, ale także inwestycji nowo rozpoczynanych. W szczególności chcę poświęcić parę słów budownictwu obiektów biurowych zarówno w Stolicy i na jej obrzeżach, jak również w miastach na tzw. prowincji. Warto zauważyć, że w zdecydowanej większości nie są to obiekty wybudowane na potrzeby administracji (takie też się zdarzają), ale głównie jako siedziby firm i korporacji.
Budownictwo biurowe nie jest oczywiście „reprezentatywne” jako kategoria (rodzaj działalności); w statystykach GUS stanowi zaledwie 3,8% sprzedaży produkcji budowlano-montażowej w 2012 r. Jednak ze względu na jego specyfikę i rozpoznawalność warto poświęcić mu kilka słów.
Nie dysponuję szacunkiem, jaki jest udział lokali zasiedlonych przez użytkowników w stosunku do istniejącego potencjału, jednak poruszając się po ulicach dużych miast (zwłaszcza Warszawy) i ich obrzeżach na większości nowo wybudowanych bardzo licznych budynkach (a także od dawna eksploatowanych) zobaczyć można banery i ogłoszenia o wolnych pomieszczeniach do wynajęcia. Jest swego rodzaju fenomenem aktywność inwestorów w tej dziedzinie. Przecież przeważnie są to obiekty usytuowane w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach, a więc na drogich działkach. Są to bardzo nowoczesne i bogato wyposażone budynki o wysokich kosztach inwestycyjnych i jednoznacznym przeznaczeniu nie nadające się na prowadzenie innej działalności niż biurowo-administracyjna. Musi zatem istnieć przyczyna, że pomimo wyżej wskazanych uwarunkowań, inwestorzy decydują się na ryzyko długotrwałego oczekiwania na zwrot włożonego kapitału własnego, a tym bardziej zaciągniętych kredytów.
Jedynym wytłumaczeniem jest to, że inwestorzy ci myślą długofalowo i przewidują znaczącą poprawę kondycji polskiej gospodarki w nieodległej przyszłości. Może również występować inny argument o mniejszej wadze, ale istotny zwłaszcza dla bogatych (w większości międzynarodowych) korporacji i banków, dla których prestiż odgrywa ogromną rolę. Dlatego też budują nowe, atrakcyjne także architektonicznie obiekty, do których przenoszą swoje biura mieszczące się dotąd w gorszych dzielnicach, w szczególności w budynkach nieodpowiadających nowoczesnym standardom. Ponadto nowe budynki dysponują dużymi rezerwami powierzchni, którą można wynająć pobierając wysoki czynsz, zapewne rekompensujący poniesiony wydatek inwestycyjny po kilku lub kilkunastu latach.
Korporacje o profilu szczególnie rozwojowym (informatyka, wysokie technologie itp.) liczą, że ewentualne rezerwy wykorzystają w przyszłości na własne cele.

O skali realizowanego w Polsce budownictwa świadczą poniższe przykłady.

 

  • W Krakowie przy Rondzie Młyńskim powstaje nowoczesny biurowiec Alma Tower, który według aktualnych planów zaoferuje w 2014 r. około 10 tys. m² powierzchni klasy A. Użytkownicy dysponować będą parkingiem na 175 miejsc. Projekt przewiduje możliwość uzyskania dla tej inwestycji certyfikatu LEED.
     
  • U zbiegu ulic Grzybowskiej i Wroniej na warszawskiej Woli powstaje jeden z największych w Europie pod względem powierzchni użytkowej biurowiec Warsaw Spire. Wieżowiec ten liczyć będzie 180 m wysokości, a wraz z iglicą 220 m. Z obu stron wieży staną dwa 4-kondygnacyjne skrzydła. Część podziemna sięgnie 5 kondygnacji. O skali obiektu świadczy zagłębienie fundamentów na głębokość 55 m. Prace podziemne są na ukończeniu. Poszczególne piętra wieżowca wznoszone będą w tempie jednego na tydzień. Zakończenie budowy niższych budynków (skrzydeł) zaplanowano na jesień 2014 a wieżowca rok później. Koszt inwestycji przekroczy 1 mld zł. Budynek dysponować będzie około 100 tys. m² powierzchni biurowej. Inwestorem jest firma GHELAMCO.
     
  • Po obu stronach trasy łączącej Gdańsk z Gdynią powstaje wielkie centrum biurowe. Olivia Business Centre (bo taka jest nazwa kompleksu) składa się z trzech już oddanych do użytku obiektów. W kilkusetmetrowej odległości powstaje kompleks Alchemia oraz kolejne biurowce o łącznej powierzchni najmu rzędu 200 tys. m². Kompleks biurowy Olivia Business Centre budowany jest etapowo. Pierwszy obiekt Olivia Gate oddany został do użytku w końcu 2011, dwa kolejne Olivia Point i Olivia Tower w pierwszym kwartale 2013, a czwarty Olivia Four przygotowany jest do budowy.
     
  • Obszarem o intensywnej zabudowie biurowej stanie się w nieodległym czasie warszawskie Powiśle. U zbiegu Wybrzeża Kościuszkowskiego i ul. Zajęczej wkomponowano pomiędzy istniejącymi zabytkowymi budynkami dawnej elektrociepłowni trzy biurowce o powierzchni najmu około 25 tys. m². Rozpoczęcie budowy nastąpi jeszcze w 2013 r. U zbiegu ulic Cichej i Topiel Krakowska Firma GD&K wybuduje 6-kondygnacyjny biurowiec Carpathia Office House o powierzchni ok. 5 tys. m². U zbiegu ulic Ludnej i Kruczkowskiego firma HOCHTIEF wybuduje biurowiec o powierzchni 12 tys. m², który zasiedli Mazowiecka Spółka Gazownicza. Niewielki biurowiec 4 tys. m² powstanie przy ul. Rozbrat w wyniku przebudowy istniejącej kamienicy.
     
  • Na Placu Unii w Stolicy dobiega końca budowa dużego obiektu biurowo-handlowego. Oddanie inwestycji do użytku przewidziano jesienią 2013 r. Obiekt składa się z 3 budynków połączonych oszklonym dachem. Najwyższy budynek liczy 21 pięter, dwa pozostałe po 6 pięter. Łączna powierzchnia najmu wynosi około 57 tys. m², w tym około 41 tys. m² z przeznaczeniem na biura.
     
  • Firma PORR Polska jest generalnym wykonawcą kompleksu biurowego Business Garden w Poznaniu. Prace budowlane rozpoczęto w I kw. 2013 r., a zakończenie nastąpi pod koniec 2014 r. Obiekt składać się będzie z 4 budynków o łącznej powierzchni najmu około 42 tys. m². Przewidziano także kolejne etapy budowy dziewięciu budynków o łącznej powierzchni około 80 tys. m² usytuowanych na 6-hektarowej działce przy skrzyżowaniu ulic Marcelińskiej, Bułgarskiej i Łubieńskiej.
     
  • Spółka PKP SA sygnalizuje zagospodarowanie terenów wokół dworca kolejowego Warszawa Gdańska. Całość dużych inwestycji kosztować będzie około 100 mln euro. Obiekty, których projektowanie rozpoczęto, posiadać będą doskonałą lokalizację u zbiegu głównych arterii i obwodnic miasta, linii metra, tramwajowych i autobusowych oraz co oczywiste kolei. Sama budowa powinna ruszyć na przełomie 2013 i 2014 roku.
     
  • Fundusz Mars FIZ dysponuje już pozwoleniem na budowę biurowca CBF „Nowy Świat” w samym centrum Stolicy w sąsiedztwie Giełdy, opodal Placu Trzech Krzyży. Obiekt przeznaczony jest także jako siedziba firm handlowych, dla których przewidziano 2 tys. m² powierzchni najmu, 4 tys. m² zajmą biura. Rozpoczęcie budowy zaplanowano w II kwartale 2013 r. a oddanie obiektu do zasiedlenia 2 lata później.
     
  • W II kwartale 2013 firma Unidevelopment rozpocznie realizację biurowca o powierzchni najmu około 20 tys. m². Oddanie inwestycji do użytku przewidziano w I kwartale 2015 r. Koszt inwestycji szacowany jest na 160–170 mln zł. Obiekt nazywać się będzie Wola House, a zlokalizowany zostanie na działce przy ul. Prymasa Tysiąclecia.
     
  • Warszawski Żoliborz wzbogaci się o wielofunkcyjny obiekt Garden Plaza o całkowitej powierzchni 13 tys. m². Budynek 4-kondygnacyjny klasy A mieścić się będzie przy ul. Elbląskiej. Biurowiec zabiega o przyznanie certyfikatu BREEAM.
     
  • Przy ulicy Domaniewskiej w Warszawie powstanie duży obiekt wielofunkcyjny oferujący blisko 33 tys. m² powierzchni najmu z przewagą powierzchni biurowej. Inwestorem jest hiszpański developer Apricot Capital Group. W podziemiach przewidziano parking na 768 miejsc. Budynek liczyć będzie 8 kondygnacji nadziemnych, które poza biurami przeznaczone są na hotel, restauracje, kawiarnie i punkty usługowe. Na parterze powstanie pasaż ogólnodostępny wzbogacony zielenią tworząc rodzaj miejskiego skweru. Nowy kompleks o nazwie Mokotów One zostanie oddany do użytku w pierwszej połowie 2015 r.
     
  • W dzielnicy Wola przy u. Jana Kazimierza firma Skanska wybuduje biurowiec o powierzchni 17 tys. m². Obiekt posiadać będzie 7 kondygnacji nadziemnych. Parter przeznaczono na działalność usługową, pozostałe piętra na biura.
     
  • Również na Woli przy ul. Łuckiej wybudowane zostaną 2 budynki wysokościowe. Każdy o wysokości 102 m połączone pięciokondygnacyjnym podium. Łączna powierzchnia obiektów przekracza 70 tys. m², z czego 55 tys. m² przeznaczono na biura. Koszt obiektu oszacowano na 50 mln zł. Oddanie budynków do użytku zaplanowano jesienią 2014 r. Inwestorem jest Impexmetal.
     
  • Przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie mieści się od lat budynek użytkowany przez bank PKO BP. Właściciel zdecydował się na wyburzenie tego obiektu i na wolnej działce postanowił usytuować nowoczesny biurowiec zaprojektowany przez pracownię APA Kuryłowicz & Associates. Zaprojektowany budynek składać się będzie z 8-kondygnacyjnego podium, w którym znajdą się pomieszczenia biurowe i usługowe oraz z 27-kondygnacyjnej wieży przeznaczonej wyłącznie na biura. Powierzchnia całkowita obiektu wyniesie 47 tys. m² w tym biurowa ponad 27 tys. m². W podziemiach będzie wybudowany 5-kondygnacyjny garaż.
     

***

W niniejszym przeglądzie przedstawiłem kilkanaście przykładów inwestycji biurowych (niekiedy wielofunkcyjnych), realizowanych w bieżącym roku, na różnym etapie: przygotowywanych, w budowie i przewidzianych do zakończenia. Są to wszystko obiekty duże lub bardzo duże, zlokalizowane w miastach wojewódzkich z przewagą inwestycji stołecznych. Zapewne w mniejszych ośrodkach także powstają nowe biurowce, co potwierdzałoby skalę zjawiska.
Jak wynika z szacunków eksperckich podaż oferowanych powierzchni biurowych zwiększy się w 2013 r. być może nawet o 40% i to zarówno w Stolicy, jak też w miastach regionalnych. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wg Warsaw Research Forum sięgają obecnie 3,85 mln m², ale równocześnie poziom „pustostanów” stale rośnie i wynosi aktualnie blisko 9%. W tej sytuacji można spodziewać się okresowego spadku czynszu. Obserwacja rynku inwestycji biurowych wskazuje, że w najbliższym czasie nie nastąpi zahamowanie zainteresowania inwestorów tym rynkiem.