Przegląd rynku inwestycyjno-budowlanego (część XXIV)

Wstęp

Wskaźniki ilustrujące kondycję gospodarki po pierwszym półroczu 2018 roku świadczyły o bardzo dobrej koniunkturze. Dotyczyło to w szczególności produkcji przemysłowej w większości działów. Podobnie jak w ubiegłych kwartałach gospodarkę Polski wspierała konsumpcja dzięki rozbudowanym programom socjalnym, a zwłaszcza wzrostowi płac przy malejącej stopie bezrobocia. Natomiast obecnie sygnalizowane jest spowolnienie rozwoju gospodarczego spowodowane m.in. przez coraz dotkliwsze braki zatrudnienia hamujące produkcję przemysłową, a zwłaszcza budowlaną.
Przedstawiony poniżej przegląd rynku inwestycyjno-budowlanego wskazuje na zdecydowaną przewagą inwestycji biurowych i logistycznych, a w pewnej mierze także hotelowych. Nie obserwuje się natomiast oczekiwanej dynamiki budownictwa mieszkaniowego, a zwłaszcza deweloperskiego. Materiały budowlane drożeją, rosną także płace, co sprawia naturalny wzrost cen mieszkań. Także program rządowy „mieszkanie+” prezentuje się na razie bardzo skromnie. Równocześnie występuje wzmożony popyt na rynku wtórnym, gdzie w ciągu ostatnich kilku lat zgromadzono bardzo dużo mieszkań kupionych u deweloperów z myślą o sprzedaży lub wynajmie. Mieszkania te są tańsze i skutecznie konkurują z nowobudowanymi. Wydaje się, że nasycił się także rynek obiektów handlowych. Nowych inwestycji jest niewiele, dominują rozbudowy i modernizacje.
 

Przykłady inwestycji realizowanych, a także ukończonych i oddanych do użytku.

• Deweloper Golub GetHouse przygotowuje budowę nowoczesnego 140-metrowego wieżowca mieszkalnego w Warszawie u zbiegu ulic Żelaznej i Grzybowskiej. Obiekt o nazwie Liberty Tower będzie posadowiony na działce o powierzchni 5,4 tys.m² i pomieści 450 lokali, recepcję, centrum fitness, basen, sale konferencyjne, salę kinową itp. Opracowanie projektu powierzono nowojorskiej pracowni Arquitectonica. Rozpoczęcie budowy przewidziano na 2019 rok.

• U zbiegu ulic Lindley’a i Węglowej w tzw. Nowym Centrum Łodzi warszawska firma Profbud rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego. Docelowo osiedle zaoferuje 420 mieszkań, a w pierwszym etapie budowy 212 lokali. Zakończenie pierwszego etapu budowy nastąpi w IV kwartale 2019 roku.

• Przy ulicy Bolesława Prusa w Pruszkowie rozpoczęto prace wyburzeniowe umożliwiające rozpoczęcie budowy osiedla mieszkaniowego Enclave, które powstawać będzie dwuetapowo. Osiedle udostępni w IV kwartale 2019 roku 151 mieszkań w pięciu 3-piętrowych obiektach. Drugi etap zaoferuje w 2020 roku kolejne 126 lokali. Inwestor przygotowuje wdrożenie technologii, która pozwoli zaprezentować klientom sposób aranżacji wnętrz w wersji 3D.

• Przy ulicy Rydygiera w Warszawie Dom Development wybuduje osiedle „Żoliborz Artystyczny”. Inwestycja o łącznej wartości około 350 mln złotych została podzielona na trzy etapy. Pierwszy etap zaoferuje pod koniec 2019 roku 261 lokali mieszkalnych i 12 usługowych. W drugim etapie, który rozpocznie się w IV kwartale 2019 roku oddanych zostanie do zasiedlenia 467 mieszkań i 22 lokali użytkowych. Planowane zakończenie budowy to III kwartał 2020 roku. Ostatni etap zaplanowano na lata 2020 - 2021. Projekt przewiduje oddanie do zasiedlenia 472 lokale mieszkalne i 22 usługowe.

• W Międzyzdrojach grupa deweloperska AWBUD wybuduje obiekt hotelowy w konwencji aparthotelu. Ten czterokondygnacyjny budynek o nazwie By The Sea Resort będzie dysponował 207 pokojami, zapleczem konferencyjnym i medycznym oraz basenem i sauną.

• Selina to firma specjalizująca się w budowie małych hoteli i hosteli na całym świecie. Firma pojawi się także na polskim rynku w pierwszej kolejności w Krakowie a następnie w Stolicy. Pierwszy obiekt tego typu ma powstać pod koniec 2018 roku a już w 2019 roku zaoferuje około 1000 łóżek. Obiekty marki Selina są zbliżone koncepcyjnie do hosteli i sprzyjać będą integracji gości także z miejscową ludnością. Będzie więc dużo przestrzeni wspólnych przeznaczonych do odpoczynku i rozrywki. Przewidziane jest organizowanie koncertów, wystaw, wydarzeń sportowych, warsztatów itp. Jeśli ten rodzaj obiektów znajdzie zainteresowanie osób odwiedzających – firma poszerzy swoją ofertę do innych miast, zwłaszcza tych dysponujących atrakcjami turystycznymi.

• Spółka BBI Development sygnalizuje zawarcie wstępnej umowy z Archidiecezją Warmińską na budowę kompleksu o mieszanym profilu hotelowo-konferencyjno-mieszkaniowym. Projekt przewiduje budowę hotelu czterogwiazdkowego z częścią konferencyjną i rekreacyjną oraz kilku domów mieszkalnych przeznaczonych na wynajem. Wartość inwestycji oszacowano wstępnie na około 300 mln złotych. Inwestycja zostanie zlokalizowana na udostępnionej przez Archidiecezję działce o powierzchni około 16 ha w gminie Stawiguda w województwie warmińsko-mazurskim.

• Firma 7R specjalizująca się w budowie magazynów sygnalizuje budowę kilku obiektów. W Czechowicach- Dziedzicach planowana jest budowa dwóch magazynów o łącznej powierzchni 29 tys.m². W Gdańsku - magazyn 7R City Flex Gdańsk Airport, który zaoferuje nowoczesną powierzchnię rzędu 10 tys.m². Najemcy cenią bardzo dobrą lokalizację umożliwiającą dystrybucję w kraju i zagranicą. Gdański magazyn zostanie oddany do eksploatacji w I kwartale 2019 roku.

• W Gliwicach przy ulicy Rybnickiej przygotowywana jest przez dewelopera 6B47 dwuetapowa budowa Centrum Wyprzedażowego Silesia Outlet. Generalnym wykonawcą jest firma ERBUD. W pierwszym etapie powstanie obiekt, który dysponować będzie powierzchnią około 12 tys.m² i 70 sklepów. Zakończenie tej fazy inwestycji zaplanowano na wiosnę 2019 roku, a jej wartość szacuje się na 120 mln złotych. Drugi etap, którego termin rozpoczęcia zależeć będzie od zainteresowania klientów, będzie posiadać powierzchnię około 8 tys.m² i 50 sklepów a także dysponować częścią gastronomiczną i rozrywkową. Prawdopodobny termin otwarcia – 2020 rok. Łączna wartość inwestycji (dwa etapy) – szacowana jest mniej więcej na 170 mln złotych.

• W marcu 2018 roku rozpoczęto budowę w Łodzi inwestycji o mieszanym profilu. Dominować będzie kompleks biurowy, na który złożą się trzy budynki w tym dwa sześciokondygnacyjne o powierzchni łącznej około 15 tys.m². Ponadto powstanie obiekt handlowo-usługowy o powierzchni około 2,5 tys.m² wraz z garażem podziemnym. Inwestorem jest Avestus Real Estate. Oddanie biurowców do użytku przewidziane jest w drugiej połowie 2019 roku. Inwestycja starać się będzie o certyfikat BREEAM Excellent.

• Tereny i obiekty budowlane dawnych Browarów Warszawskich podlegają intensywnej rewitalizacji. Docelowo na tym obszarze powstaną cztery biurowce, pięć obiektów mieszkaniowych oraz ok. 8 tys.m² przestrzeni handlowo-usługowej w tym gastronomicznej (restauracje, bary, kawiarnie). Przewiduje się zaprojektowanie publicznej przestrzeni miejskiej (uliczki, skwery).
  Obecnie inwestor (Echo Investment) sygnalizuje postęp budowy pierwszego budynku biurowego o powierzchni najmu rzędu 13 tys.m². W części parterowej przewidziano restauracje, kawiarnię i sklepy. Na uwagę zasługuje ciekawa aranżacja obiektu, a zwłaszcza szklana elewacja budynku. Nowatorskim rozwiązaniem nawiązującym do dawnej funkcji (browary) jest sufit ze szklanych butelek, a także wykładzina ścian w holu głównym ze specjalnego tworzywa z poddanych recyklingowi odpadów szklanych, co jest niespotykanym dotąd rozwiązaniem w Polsce. Budynek zostanie oddany do użytku na przełomie 2018/2019 roku.

• Deweloper Cavatina specjalizujący się w budownictwie biurowym realizuje szereg obiektów w kilku miastach. W Krakowie powstaje kompleks Equal Business Park, którego największy obiekt stanowi obecnie realizowany budynek C o powierzchni ponad 25 tys.m². Łącznie cały kompleks zaoferuje około 50 tys.m² powierzchni najmu. Trwają także zaawansowane prace przy budowie, również w Krakowie, budynku Tischnera Office a także w Warszawie przy ulicy Chmielnej. We Wrocławiu zakończono budowę biurowca Diamentum Office.

• W połowie 2018 roku w Krakowie oddano do użytku nowoczesny obiekt biurowy Imperial Business Center. Dziewięciokondygnacyjny budynek zlokalizowany przy ulicy Wadowickiej posiada około 7 tys.m² powierzchni całkowitej (w tym 5,3 tys.m² powierzchni najmu). Obiekt otrzymał certyfikat jakości BREEAM z oceną Very Good. Wartość inwestycji ok. 58 mln złotych. Biurowiec wyposażony został w efektowne instalacje zapewniające odzysk ciepła, elektryczny system chłodzenia, oświetlenie LED sterowane czujnikami itd.

• W Warszawie w rejonie wylotowych arterii z miasta (Grójecka, Hynka, aleja Krakowska) trwa budowa biurowca Celebro, którego inwestorem jest White Stone Development. Oddanie obiektu przewidziano w III kwartale 2019 roku. Biurowiec posiadać będzie sześć kondygnacji o łącznej powierzchni 6 tys.m². Na dachu użytkownicy będą mieli do dyspozycji zielone tarasy. Przeszklona elewacja zapewni naturalne naświetlenie pomieszczeń. Biurowiec posiadać będzie dwa źródła zasilania, łącza światłoczułe oraz nowoczesną kontrolę dostępu. Obiekt będzie certyfikowany w systemie BREEAM.

• W Krakowie powstaje duży kompleks biurowy dewelopera Skanska pod nazwą High 5ive. Obecnie jest w toku budowa czwartego obiektu o sześciu kondygnacjach, który zaoferuje około 25 tys.m² powierzchni biurowej. Dwa pierwsze budynki zostały już zrealizowane w Galerii Krakowskiej, trzeci budynek o powierzchni rzędu 12 tys.m² rozpoczęto w III kwartale 2017 roku. Docelowo kompleks High 5ive udostępni 70 tys.m² powierzchni biurowej. Czwarty, obecnie budowany obiekt, będzie dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych i rodziców z małymi dziećmi. Równocześnie zabiega o certyfikat LEED na poziomie Platinum.

• Face2Face Business Campus – to nazwa nowego kompleksu biurowego, którego inwestorem jest Echo Investment. Kompleks usytuowany jest na działce byłej hali sportowej przy ulicy Chorzowskiej w Katowicach. Inwestycję tworzą dwa biurowce: siedmio- i dwunastokondygnacyjny o łącznej powierzchni około 46 tys.m². Pomiędzy budynkami zaprojektowano wewnętrzne place dla mieszkańców. Aktualnie trwają prace przygotowawcze. Pierwszy etap inwestycji zakończy się w końcu 2019 roku i zaoferuje najemcom około 20 tys.m² powierzchni biurowej, a drugi etap - 26 tys.m². Inwestor zabiega o certyfikat jakościowy BREEAM na poziomie Excellent.

• Deweloper Vastint Poland zakupił w Poznaniu teren zabudowany starej Rzeźni Miejskiej. Działka o powierzchni 5,5 tys. ha zlokalizowana jest w północnej części centrum miasta. Koncepcja urbanistyczna przewiduje rewitalizację istniejącej zabudowy przy zachowaniu historycznych obiektów chronionych przez konserwatora, wybudowanych na przełomie XIX i XX wieku.
  Na terenie rzeźni powstanie wielofunkcyjny kompleks z częścią mieszkaniową, handlową i usługową. Będą też obiekty przeznaczone na cele artystyczne i wystawiennicze. Prace koncepcyjno-projektowe potrwają dwa lata.

• U zbiegu ulic Taśmowej i Marynarskiej na warszawskim Mokotowie Fundamental Group rozpoczął budowę biurowca dla duńskiego operatora logistycznego. Biurowiec dla 1,5 tys. pracowników firmy będzie miał powierzchnię 33 tys.m². Projekt architektoniczny przewiduje rozłożenie miejsc pracy na sześciu piętrach wokół centralnego atrium. Na parterze mieścić się będzie część usługowa (około 1 tys.m²) z klubem fitness, obiektami handlowymi, salami konferencyjnymi itp. Ponad parterem zaprojektowano śniadaniowy aneks z tarasem.

• W Zielonej Górze na terenie dawnej fabryki włókienniczej działa od 2008 roku centrum handlowe Focus Mall. Obiekt podlega obecnie rozbudowie, w wyniku której centrum uzyska dodatkowe 15 tys.m² powierzchni handlowej oraz miejsca parkingowe. Wartość kontraktu wynosi około 200 mln zł netto. Termin zakończenia rozbudowy zaplanowano w pierwszym kwartale 2020 roku.

• W Stolicy na styku Saskiej Kępy i Gocławia deweloper Profbud rozpoczął budowę pierwszego obiektu mieszkalnego w osiedlu o nazwie Haven House. Pierwszy etap przewiduje realizację budynku przy ulicy Pawlikowskiego z 114 lokalami o zróżnicowanym metrażu od 28 do 150 m². Wszystkie mieszkania będą miały balkony lub tarasy, a parterowe - małe ogródki. Osiedle, które docelowo składać się będzie z kilku budynków o konstrukcji kaskadowej, utworzy przestrzeń w kształcie litery U, w której zaprojektowano patio i tereny zielone.

• Trzeci projekt mieszkaniowy w Warszawie rozpoczyna deweloper Mota-Engil Real Estate Management. Osiedle o nazwie Yana na Woli składać się będzie z trzech budynków o łącznej liczbie 223 mieszkań. Osiedle mieścić się będzie przy ul. Jana Kazimierza. Oddanie obiektów do zasiedlenia przewidziano na III kwartał 2020 roku.

Podsumowanie

Zaprezentowany wyżej zestaw realizowanych (względnie - oddanych do użytku) obiektów świadczy o wyjątkowo dużej dynamice rynku biurowców. Dla zilustrowania tego zjawiska oraz aktualnego stanu rynku inwestycji biurowych przedstawię kilka informacji statystycznych.
 

W 2018 roku Polska dysponuje powierzchnią nowoczesnych obiektów biurowych rzędu 10 mln m². Sygnalizowane plany inwestorów rynku biurowego wykazują, że do roku 2028 nowoczesnych powierzchni biurowych przybędzie jeszcze około 14 mln m². Najliczniej powstają biura w Stolicy - ok. 5 mln m²; reszta - w ośmiu największych aglomeracjach miejskich: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie, Szczecinie.
Osiągnięcie aktualnego poziomu 10 mln m² oznacza podwojenie zasobów w ciągu zaledwie ośmiu ubiegłych lat, co według ekspertów tego rynku świadczy o wyjątkowej dynamice.
Przykładem jest Warszawa będąca na tym rynku liderem wśród stolic środkowoeuropejskich. Równocześnie jednak w porównaniu z uprzemysłowionymi Niemcami zasoby biurowe obecne i oczekiwane są jednak dość skromne.
Nawet prognozowana powierzchnia biurowa w Polsce po upływie 10 lat (tj. w 2028 roku) wynosząca 24 mln m² byłaby tylko nieco większa niż aktualne zasoby w Monachium. Według opinii ekspertów nic nie wskazuje, aby dynamika rozwoju powierzchni biurowych w Polsce miała w najbliższych latach wyhamować. Dotyczy to zwłaszcza aglomeracji pozawarszawskich legitymujących się znacznym wzrostem gospodarczym.
 

Należy odnotować także dynamiczny rozwój branży logistyczno-magazynowej. Dane z końca I kwartału 2018 roku według raportu „Rynek magazynowy w Polsce” informują, że branża dysponuje nowoczesną powierzchnią magazynową rzędu 14 mln m².
 

Najbardziej aktywne były inwestycje w Polsce centralnej, gdzie oddano do użytku 213 tys.m² powierzchni magazynowej, w tym 79 tys.m² w Łodzi. W pozostałych regionach najwięcej magazynów przybyło w Szczecinie (82 tys.m²), w Krakowie (31 tys.m²). Aktualnie w kraju w toku realizacji znajduje się kolejnych 56 projektów, które zaoferują około 2 mln m². Szczególnym zainteresowaniem cieszą się usługi logistyczne sektora e-commerce. Warto także dodać, że polski rynek logistyczno-magazynowy rozwija się dzięki stale rosnącemu popytowi na te usługi, o czym świadczy bardzo niski poziom tzw. „pustostanów” – nieprzekraczający 5% dysponowanej przez branżę powierzchni.