Kosztorysowanie na podstawie Programu Funkcjonalno-Użytkowego

Każdy inwestor, który nie dysponuje odpowiednimi służbami do prowadzenia inwestycji i nie ma wystarczającej wiedzy budowlanej, próbuje stworzyć Program Funkcjonalno-Użytkowy, czyli namiastkę projektu usankcjonowaną rozporządzeniem z wymogami opisu przedmiotu zamówienia [1]. Jak pokazuje praktyka na różnych szczeblach jednostek samorządu terytorialnego i innych instytucji wydających publiczne pieniądze, hasło: „Zaprojektuj i wybuduj” nie sprawdza się w 100%. Oczekiwania inwestora i możliwości wykonawcy zwykle dzieli „Atlantyk do przebycia”.

Teraz przykład. W jednym z miast w Małopolsce w roku 2009 opracowano koncepcję i wizualizację basenu odkrytego z infrastrukturą towarzyszącą. Zlecono budowę w trybie „Zaprojektuj i wybuduj”. W roku 2013 ją zakończono, lecz obiekt odbiegał od koncepcji tak bardzo, że władze samorządowe zaczęły procedury reklamacyjne. Firma wykonawcza przesyłała co prawda inwestorowi na poszczególnych etapach robót swoje opracowania – lecz brak własnych, wykwalifikowanych służb (lub brak wiedzy, że można zlecić weryfikację innej firmie) spowodował wykonanie całkowicie innego obiektu. Ponadto zadziałał tutaj typowy mechanizm biznesowy. Wymagania inwestora w odniesieniu do ceny za obiekt szybko zderzyły się z oczekiwaniami wykonawcy w zakresie zysku. Sprawa jest nadal w sądzie powszechnym.

Wyliczając cenę kosztorysową z punktu widzenia zamawiającego należy przewidzieć wszelkie koszty związane z inwestycją. Dawniej opracowywano Studium Wykonalności, gdzie można było znaleźć część informacji potrzebnych na etapie przygotowania inwestycji i późniejszej eksploatacji. Obecnie, konia z rzędem temu, kto wie jak poprawnie opracować ZZK-ę (Zbiorcze Zestawienie Kosztów).

Brak wystarczającej wiedzy po stronie inwestora powoduje, że w opisie występuje wiele luk technicznych i prawnych. W jednostkach samorządów terytorialnych obowiązuje zasada – „tylko moja kadencja”, stąd prawdopodobnie bierze się nonszalancja w przygotowaniu inwestycji i jej funkcjonalności. Natomiast wykonawca rozkłada taki program na czynniki pierwsze i analizuje jego braki, aby zmniejszyć koszty wykonania zadania lub wygrać sprawę przed sądem w ewentualnym sporze. Jest to działanie na zasadzie „kto kogo przechytrzy”. Tutaj nie wystarczą typowe wzory umów, gdyż każda z nich może być potem unieważniona w sądzie, kiedy biegli obnażą słabość Programu Funkcjonalno-Użytkowego.

Program Funkcjonalno-Użytkowy powinny opracowywać osoby z dużym doświadczeniem wykonawczym np. inspektorzy nadzoru inwestorskiego, kosztorysanci wszystkich branż i … prawnicy. Ci ostatni ze swoją wiedzą w zakresie procesów o wykonawstwo.

Zadanie jest trudne, gdyż trzeba wycenić coś, co nie istnieje, a zamawiający ma tylko ogólną wizję i to bez wiedzy o użytkowaniu po 5, 10 i 15 latach. W rozporządzeniu w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym [1] w rozdziale 3 Metody i podstawy obliczania planowanych kosztów robót budowlanych są luki. Zawarte punkty w formie haseł, to tak naprawdę „mętna woda do nadużyć”. Tak – nadużyć. Kilka lat temu w jednej z gmin na terenie województwa podkarpackiego w materiałach do przetargu usunięto bardzo dużą ilość robót ziemnych z ich przewozem zasłaniając się tym, że kwota jest ryczałtowa – bez dokładnego opisu. Sprawa po kilku latach zakończyła się wyrokami dla urzędników. W rozporządzeniu [1] nie są określone jednostki odniesienia – dla przykładu jaką jednostkę przyjąć dla obsadzenia bylinami przy terenach zielonych lub powierzchni użytkowej z poidełkami w kurnikach do hodowli drobiu?

Niestety ta dowolność powoduje, że wszelkie wyceny na podstawie PF-U są tylko przybliżeniem wartości zadania. Trzeba wytrawnych kosztorysantów posiadających własną bazę kosztorysową, aby można było zbliżyć się do rzeczywistej wartości. Wszelkie publikacje kwartalne lub wydawnictwa cennikowe są niestety spóźnione i nie mają odpowiedników, które byłyby adekwatne do zakresu wycenianego przedsięwzięcia. Aby taka wycena miała realne podstawy, to przed opracowaniem PF-U należy przygotować koncepcję architektoniczną, zagospodarowania terenu lub zatrudnienia pracowników stałych i obsługi w obiektach użyteczności publicznej albo produkcyjnej, która pozwoli przyjąć odpowiednie jednostki odniesienia. A to dopiero wstęp do dalszych wyliczeń. W § 7 pkt 2 rozporządzenia [1] jest wymóg określenia charakterystycznych parametrów wyznaczających wielkość obiektu lub zakres robót budowlanych, ale są one mało przydatne do wyliczenia wartości zadania. Nawet rzeczoznawcy majątkowi nie są w stanie wykorzystać metody porównawczej do takiej wyceny.

Sprawa nie jest jednak zupełnie beznadziejna, tylko wymagałaby współpracy większej grupy kosztorysantów. Gdyby przesyłali oni np. do „Buduj z Głową” kosztorysy opracowane metodą szczegółową w różnych branżach i na różne zakresy, można by tworzyć miesięczną bazę cen jednostek odniesienia przy jednoczesnym opisie ich parametrów. Oczywiście kosztorysy byłyby pozbawione cech identyfikujących obiekty oraz zamawiających w terenie. Kiedyś były takie katalogi pod nazwą Katalogi Cen Kosztorysowych – ale odeszły w niebyt w II połowie lat 80. XX wieku. Takie bazy cenowe byłyby pomocne również przy szacowaniu nieruchomości lub do celów sądowych. Tymczasem są rozporządzenia, na podstawie których praca kosztorysanta to przysłowiowe „wróżenie z fusów”.