Osoby kupujące mieszkanie lub dom od dewelopera zdają sobie sprawę, że płacą za każdy metr kwadratowy powieżchni użytkowej. Problem w tym, że przez lata niektórzy deweloperzy doliczali do niej także przestrzeń pod… ścianami działowymi. Sprawa jest bardzo poważna, ponieważ może to być w sumie nawet kilka metrów kwadratowych, więc kupujący przepłacali kilkadziesiąt tysięcy złotych. Posłowie wnieśli do sejmu projekt ustawy, która ma raz na zawsze skończyć z tym procederem.
„Pseudometry” – sprytna sztuczka deweloperów
Jak w ogóle deweloperzy wpadli na ten pomysł? Otóż w polskim prawie nie ma jednej legalnej i ogólnie wiążącej definicji „powierzchni użytkowej”. Poza tym w jednym z przepisów w ustawie „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” nakazuje się deweloperom wskazanie w umowie z klientem „sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Tak więc już w samej ustawie sugeruje się, że powieżchnia użytkowa może być mierzona w różny sposób. Co wykorzystał sprzedający.
Deweloperzy informowali klientów, że np. powieżchnię użytkową liczą zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 oraz na podstawie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [3]. Przez lata mało który nabywca drążył temat. Ale nawet jeśli ktoś przeczytał tę normę, to dowiedział się, że do powierzchni użytkowej wlicza się powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować. Raczej nikomu nie przyszło do głowy, że ściana działowa wykonana z cegieł nadaje się do demontażu. A jednak znaleźli się deweloperzy, wg których, zdemontować można każdą ścianę wewnątrz lokalu niebędącą ścianą nośną lub wyodrębniającą łazienkę. W pewnym sensie sami klienci przyłożyli rękę do takiej interpretacji. Często życzyli sobie bowiem na etapie budowy zmianę aranżacji wnętrza, co wiązało się z rozbiórką lub przestawieniem ścian działowych.
Pierwszy prawomocny wyrok w sprawie „pseudometrów”
Kupujący w końcu się jednak zorientowali, że coś jest nie tak. Jeden z deweloperów po zakończeniu budowy przeprowadził pomiar powierzchni mieszkania i okazało się, że jest ona nieco mniejsza, niż podano w umowie z klientem. Deweloper oddał pieniądze. Jednak nieufny klient zamówił własną ekspertyzę – okazało się, że lokal jest jeszcze mniejszy i dopiero wówczas zreflektował się, że zapłacił za powierzchnię pod ścianami działowymi. Złożył reklamację, której deweloper nie uznał. Sprawa trafiła do sądu. W pierwszej instancji górą był deweloper, ale ostatecznie sąd stanął po stronie nabywcy mieszkania. W uzasadnieniu wyroku z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt IV Ca 1735/23) uznał, że użyte w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od potrzeb. Chodzi np. o przestrzeń biurową na danej kondygnacji lub w hali targowej, gdy jest konieczność jej podziału na boksy.
Czy wygląda na to, że podobnych procesów sądowych będzie coraz więcej? Postarają się o to kancelarie prawne, które namawiają poszkodowanych do składania pozwów przeciwko firmom deweloperskim. Jest już pierwszy pozew zbiorowy przeciwko jednej z największych firm deweloperskich, który zdecydowało się złożyć 310 rodzin – stawka to ponad 8 mln zł, w toku są już kolejne. Prawnicy zbierają poszkodowanych, którzy w umowach deweloperskich znaleźli zapisy umożliwiające wliczanie powierzchni ścian działowych.
Problem „pseudometrów” już nieaktualny?
Sposób liczenia powieżchni użytkowej mieszkań znalazł się w ogniu sporów, ale dotyczą one głównie inwestycji deweloperskich sprzed czterech lat. Dlaczego? Od 19 września 2020 r. (a z uwagi na roczny okres przejściowy – od 19 września 2021 r.) zaczęło obowiązywać rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [1], które odwołuje się do nowych norm, początkowo PN-ISO 9836:2015, obecnie – PN-ISO 9836:2022 [4].
Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) wyjaśnia, że zgodnie z przepisami powinno się jednoznacznie wyłączyć powierzchnię ścian działowych z metrażu pow. użytkowej. W rozporządzeniu można przeczytać, że „powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy”.
Z kolei w nowej wersji normy PN-ISO 9836:2022 doprecyzowano, że „do powierzchni netto wliczane są powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak ściany działowe typu przepierzenia, rury i kanały". Do powierzchni tej nie są wliczane natomiast powierzchnie zajęte przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchnie przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i nisz w tych przegrodach.
Dość naciągania
W przypadku nowych inwestycji deweloperzy najprawdopodobniej przestali doliczać powierzchnię pod ścianami do ceny mieszkania. Na początku 2025 r. zalecenie w tej sprawie skierował do swoich członków Polski Związek Firm Deweloperskich. Jednak czy problem doliczania pseudometrów zniknął? W lipcu br. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na sześciu deweloperów kary o łącznej wys. 1,6 miliona złotych za wprowadzanie klientów w błąd. Jak podano w komunikacie, problem dotyczył wliczania do metrażu powierzchni pod ściankami działowymi.
„Według deweloperów można mieszkać nawet pod ścianami. Bo trudno inaczej wytłumaczyć to, że powierzchnię pod nimi doliczają klientom do ceny” – napisała w serwisie X Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej.
Posłowie Polski 2050 wnieśli do Sejmu projekt nowelizacji ustawy „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”, mającej zakazać takiej praktyki. W ustawie znajdzie się zapis, że „powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”.
O zasadach i wyjątkach stosowanych przy obliczaniu powierzchni użytkowej można przeczytać w artykule „Powierzchnia użytkowa budynków i lokali mieszkalnych” BzG 3/2025.