Na czym polega certyfikacja BREEAM?

Regulacje prawne często nie nadążają za dynamicznie rozwijającymi się wymaganiami rynku w zakresie zrównoważonego rozwoju. W sektorze budowlanym nastąpiło więc poszukiwanie standardów, które pozwoliłby realizować inwestycje w sposób odpowiedzialny i nowoczesny.  W odpowiedzi na tę potrzebę powstały certyfikacje ekologiczne, takie jak BREEAM, LEED czy WELL, które oferują jasne wytyczne, pomagając inwestorom realizować projekty zgodne z zasadami zrównoważonego budownictwa. Certyfikaty te mogą wyznaczyć minimalne standardy i wytyczne dla deweloperów dopiero wchodzących na ścieżkę zrównoważonego rozwoju. Liderom rynku umożliwiają rywalizację o najwyższe noty i wyróżnienie na tle konkurencji, przy jednoczesnym podkreśleniu zaangażowania w działania proekologiczne.

Co ocenia certyfikacja BREEAM?

BREEAM, czyli Building Research Establishment Environmental Assessment Method, został opracowany w 1990 roku przez jednostkę certyfikującą BRE (Building Research Establishment) w Wielkiej Brytanii i jest to pierwszy system certyfikacji budynków [1]. Od momentu powstania wytyczne były kilkukrotnie aktualizowane zgodnie ze zmieniającymi się wymaganiami rynku i rozwojem technologii.

Inwestycje są oceniane na podstawie zestawu kategorii obejmujących różnorodne aspekty środowiskowe. Punkty możliwe do uzyskania w danej kategorii, jak i wytyczne różnią się w zależności od wybranego schematu certyfikacji (o schematach piszemy w dalszej części artykułu). Przykładowo, kategorie z certyfikacji BREEAM New Construction zestawiono w tabeli.

W przypadku schematu BREEAM In-Use, kategorie Materiały oraz Odpady zostają wymienione na Zasoby (Resources) i Odporność (Resilience). W kategorii Zasoby oceniany jest np. stan techniczny budynku czy ponowne wykorzystanie i recykling odpadów. Kategoria Odporność odzwierciedla potrzebę zwiększenia odporności budynków na zmiany klimatyczne i uwzględnia m.in. ocenę ryzyka przeciwpowodziowego, systemy alarmowe i inne zabezpieczenia budynku.

Wybór odpowiedniego schematu

Certyfikacja BREEAM jest elastyczna i dostosowana do różnych typów projektów budowlanych oraz etapów ich realizacji. System został podzielony na kilka schematów obejmujących zarówno nowe budynki, jak i te istniejące czy poddawane modernizacji. Wersja certyfikatu zależy też od regionu, w którym znajduje się obiekt. Dla Polski jest to schemat International i na jego przykładzie są rozwinięte informacje zamieszczone w artykule.

Dwa najpopularniejsze schematy dostępne w ramach certyfikacji:

BREEAM New Construction
Schemat przeznaczony dla nowych budynków. Certyfikację w tym zakresie najlepiej rozpocząć już na etapie koncepcji projektowej, co pozwala na uwzględnienie największej ilości wytycznych. Zależą one od poziomu wykończenia projektu przez inwestora – w przypadku projektu oddawanego w stanie deweloperskim są inne niż w odniesieniu do tego z pełnym wykończeniem.
Schemat dzieli się na dwie ścieżki – Commercial dla budynków komercyjnych oraz Residential dla budynków mieszkalnych. Dodatkowo oprócz certyfikatu Final mamy możliwość uzyskania najpierw certyfikatu Interim, o który inwestor może ubiegać się już na etapie projektowym.
Uzyskany certyfikat jest bezterminowy.

BREEAM In-Use
Schemat jest stosowany do istniejących budynków w fazie użytkowania. Oceniane są dwa główne obszary:

• Part 1 wydajność budynku (Asset Performance),
• Part 2 zarządzanie budynkiem (Building Management).

Można ubiegać się o ocenę w Part 1, Part 2 lub obu naraz. Aby przystąpić do certyfikacji w Part 1 budynek musi być wykończony w co najmniej 80%, a w przypadku Part 2 wynajęty w co najmniej 80% przez 12 miesięcy. Tak jak w schemacie New Construction i tu występuje podział na budynki komercyjne oraz mieszkalne. Uzyskany certyfikat jest ważny przez trzy lata. Po upływie terminu ważności trzeba przejść ponownie przez całą ścieżkę certyfikacji.

Mniej popularne schematy to:

• Refurbishment and Fit-Out – stosowany do projektów związanych z remontami, modernizacjami oraz adaptacją wnętrz,
• Communities – przeznaczony do dużych projektów urbanistycznych np. dla całego osiedla mieszkaniowego,
• Infrastructure – powstał z myślą o infrastrukturze oraz projektach inżynieryjnych.

W przypadku projektów mixed-use, które nie mieszczą się w ramach standardowych kategorii, istnieje możliwość rejestracji w schemacie Bespoke. Wówczas jednostka certyfikująca przygotowuje wytyczne specjalnie do danego projektu.

Jakie oceny są wystawiane w certyfikacji BREEAM?

Inwestycja zbiera punkty za spełnienie określonych wymagań w poszczególnych kategoriach. Mają one swoje wagi i punkty zdobyte w różnych kategoriach nie są sobie równe.
W zależności od wyniku procentowego projekt może otrzymać ocenę: Pass, Good, Very Good, Excellent lub Outstanding. Aby uzyskać daną ocenę w systemie BREEAM, budynek musi spełnić określone wytyczne minimalne różniące się w zależności od poziomu certyfikacji, o który ubiega się inwestor. Wytyczne minimalne zaczynają się już od poziomu Pass i dotyczą takich elementów jak: zakaz stosowania azbestu czy certyfikaty potwierdzające legalność pochodzenia drewna wbudowanego w obiekt. Im wyższa ocena, tym więcej minimalnych wytycznych trzeba spełnić.

Rola asesora

Aby rozpocząć proces certyfikacji należy zatrudnić asesora, czyli osobę, która jest licencjonowanym specjalistą po przeszkoleniu przez BRE. Asesor odgrywa niezbędną rolę w procesie, ponieważ to on przeprowadza ocenę projektu i jego zgodności z wymaganiami systemu, a następnie przez cały czas trwania inwestycji weryfikuje, czy kryteria są odpowiednio wdrażane oraz doradza inwestorom i projektantom jak spełnić wytyczne.  Jest to również osoba, która jako pierwsza sprawdza przygotowane przez inwestora dokumenty, a następnie składa je do jednostki certyfikującej. Wszystkich licencjonowanych asesorów można znaleźć na stronie udostępnionej przez BRE – GreenBookLive.

Jak przejść przez proces certyfikacji

Proces certyfikacji BREEAM wymaga zaangażowania wielu stron, w tym inwestora, projektantów, wykonawców oraz asesora. Kluczowe jest rozpoczęcie działań na wczesnym etapie projektu, ponieważ wiele decyzji projektowych wpływa na możliwość spełnienia wymagań systemu. Certyfikacja przebiega w kolejnych krokach:

• Krok 1. Zatrudnienie licencjonowanego asesora BREEAM.
• Krok 2. Asesor przeprowadza ocenę projektu, wydaje wytyczne do stosowania oraz rejestruje projekt.
• Krok 3. Proces certyfikacji – wdrożenie wytycznych do projektu i zbieranie ewidencji – czyli materiałów dowodowych potwierdzających prowadzenie projektu zgodnie z wytycznymi (zdjęcia, faktury, dokumentacja projektowa, notatki ze spotkań i inne dokumenty powstające w ramach procesu inwestycyjnego). Materiały są przekazywane asesorowi do weryfikacji. Asesor musi również odbyć wizję lokalną.
• Krok 4. Asesor sprawdza dokumentację i składa projekt do oceny BRE.
• Krok 5. Weryfikacja przez BRE. Może zdarzyć się tak, że projekt wróci z uwagami, na które trzeba będzie odpowiedzieć lub zrezygnować z ubiegania się o niektóre punkty.
• Krok 6. Wydanie certyfikatu.

Ile zajmuje uzyskanie certyfikatu?  

W zależności od projektu może to trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.
Zdecydowanie szybciej uzyskuje się certyfikaty dla budynków istniejących, ponieważ ocenie podlegają faktyczne rozwiązania i zarządzanie budynkiem. W takim przypadku proces zbierania i przygotowania ewidencji może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, wszystko zależy od dostępności danych, decyzyjności inwestora i zaangażowania poszczególnych osób w projekt (np. administratora obiektu czy kierownika technicznego, znającego rozwiązania instalacyjne budynku). Po zarejestrowaniu projektu w systemie BREEAM In-Use mamy rok na złożenie raportu do BRE.
W przypadku nowych budynków (schemat BREEAM New Construction) czas trwania certyfikacji jest ściśle powiązany z harmonogramem realizacji inwestycji. Proces zaczyna się na etapie projektowania i trwa do kilku tygodni po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (czas wymagany na zebranie dokumentacji powykonawczej i odbycie przez asesora wizyty na miejscu).
Należy zaznaczyć, że po złożeniu raportu do jednostki certyfikującej BRE, okres oczekiwania na odpowiedź i weryfikację dostarczonych materiałów wynosi od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Jeśli BRE wróci z uwagami do projektu, czas do uzyskania certyfikatu się wydłuża.

Inne certyfikaty

W Polsce certyfikacja BREEAM jest najbardziej rozpoznawalna, było to pierwsze tego typu narzędzie. Niemniej jednak certyfikaty zza oceanu, takie jak LEED czy WELL, również zdobyły dużą popularność i są coraz częściej stosowane w międzynarodowych projektach.

LEED to amerykański certyfikat, który ocenia budynki w kategoriach takich jak efektywność energetyczna, gospodarka wodna czy zrównoważone materiały. Można powiedzieć, że jest to zamiennik certyfikacji BREEAM, bo tak samo skupia się na budynku.
WELL może stanowić uzupełnienie certyfikacji BREEAM czy LEED. Jest to certyfikat, który skupia się na zdrowiu, dobrostanie i komforcie użytkowników budynku.

Oprócz wymienionych dostępne są również inne certyfikaty wielokryterialne, takie jak Fitwel, HQE czy DGNB, lecz nie są one tak popularne na polskim rynku. Polskim systemem jest Zielony Dom, o którym więcej pisaliśmy w BzG 2/2024. Warto pamiętać, że oprócz certyfikacji wielokryterialnych istnieje dość dużo jednokryterialnych, skupiających się tylko na wybranym aspekcie, np. dostępności budynku dla osób z niepełnosprawnością.

Podsumowanie

Certyfikacja może stwarzać wiele wyzwań, od implementacji wytycznych po wysokie koszty konsultanta i jednostki certyfikacyjnej. Jest to proces, który wymaga czasu, zaangażowania i współpracy wielu stron, ale przynosi wymierne korzyści w postaci potwierdzenia ekologicznego charakteru budynku, co ma istotny wpływ na jego wartość rynkową i zainteresowanie najemców. Warto wspomnieć, że certyfikacja budynku jest jednym z pierwszych pytań z obszaru ESG, które zadają rzeczoznawcy oraz instytucje finansujące.
Dzięki globalnym bazom danych i rejestrom certyfikowanych budynków inwestorzy, najemcy i użytkownicy mogą łatwo znaleźć projekty spełniające najwyższe standardy zrównoważonego budownictwa.