Analiza składników cen stanów i elementów w wybranych obiektach budowlanych

Kosztorysanci w swojej pracy stają często przed problemem/ pytaniem, które pada ni stąd ni zowąd, np. przez telefon - ile może kosztować ten czy inny budynek mieszkalny, hala, droga itd.? Pytanie takie najczęściej rzucają projektanci lub potencjalni inwestorzy. Można by lakonicznie odpowiedzieć w podobnym stylu – tyle, ile powinno. Tylko ile? Oczywiście, żaden szanujący się kosztorysant w ten sposób nie odpowie – przecież zainteresowanym może być potencjalny zleceniodawca pracy kosztorysowej. Dlatego drążymy temat, ciągniemy za przysłowiowy język, dopytujemy o szczegóły techniczne, zbieramy w całość możliwie jak największą ilość informacji na temat przyszłej inwestycji, bądź remontu. Dopiero na tej podstawie z grubsza oszacowujemy koszt zamierzonego zadania.

Kosztorysy wykonywane przez lata pracy stanowią olbrzymią wiedzę dla szybkiego wyliczenia finansów niezbędnych na inwestycję. Czy jednak posługując się starymi kosztorysami, możemy w sposób prawidłowy skalkulować nową inwestycję? Doskonale zdajemy sobie sprawę, że każda budowa jest inna, prowadzona w innych warunkach. Dla wielu budów znajdziemy jednak czynniki wspólne, powtarzalne, a w związku z tym niemalże na każdej budowie powinny przecież kosztować tyle samo. Tym, co odróżnia poszczególne inwestycje, jest oczywiście technologia wykonania. Jeżeli znamy technologię, możemy stworzyć wzorce, dzięki którym skalkulujemy cały obiekt. Aby takie wzorce otrzymać, musimy bezwzględnie przestrzegać kolejności technologicznej wykonania robót – po kolei więc: roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja, aż po dach, plus instalacje – finalnie może być takich pozycji bardzo dużo. Są i branże, dla których będzie o wiele łatwiej, np. drogowa – tu wystarczy kilkanaście/ kilkadziesiąt pozycji.

W naszych rozważaniach przyjrzymy się obiektom, z którymi mamy często do czynienia - z budynkami wielo- i jednorodzinnym, pawilonami handlowymi, garażami i salami gimnastycznymi. Zanim trafi w nasze ręce projekt wykonawczy, który powinien być podstawą do sporządzenia kalkulacji szczegółowej, gdyż pozwoli otrzymać najwyższą dokładność cenową, najczęściej otrzymujemy projekt architektoniczny. W nim mamy oczywiście informację o technologii, powierzchniach, kubaturze, najczęściej jednak brakuje wszelkich instalacji. Projektanci wychodzą z założenia, że to może poczekać, bo skoro nie wiadomo, czy w ogóle będziemy budować, to po co wydawać pieniądze na projekty instalacyjne. Kosztorysant sobie poradzi i wyliczy. Czy aby na pewno? Nie ma wyjścia, trzeba kalkulować. Niektórzy kosztorysanci mają prostą receptę: do kosztu robót budowlanych dodają 20-25% na instalacje i gotowe. Poniżej przyjrzyjmy się obliczeniom, które ja otrzymałem.

W pierwszej kolejności weźmiemy pod uwagę pięć obiektów mieszkalnych. Poniżej ich charakterystyki i tabele prezentujące udział procentowy stanów i elementów w wartości obiektu.

Obiekt 1

Charakterystyka budynku - Budynek mieszkalny 50-rodzinny w technologii tradycyjnej. Powierzchnia użytkowa 3.050 m². Powierzchnia zabudowy 1.080 m². Kubatura 12.340 m³. Pięć kondygnacji nadziemnych, podpiwniczenie całkowite. Fundamenty żelbetowe, ściany piwnic monolityczne betonowe ocieplone styropianem gr. 15 cm. Ściany nadziemia z cegły kratówki gr. 24 cm, ocieplone styropianem gr. 15 cm. Stropy z płyt kanałowych. Konstrukcja dachu drewniana, pokrycie z blachodachówki powlekanej. Ścianki działowe z bloczków gipsowych typu ProMonta gr. 6 cm. Tynki wewnętrzne gipsowe. Malowanie farbą emulsyjną. Posadzki z wykładziny dywanowej, paneli oraz płytek ceramicznych. Elewacja systemowa cienkowarstwowa z płyt styropianowych gr. 15 cm, tynk akrylowy. Instalacje: wodna z rur PP, kanalizacyjna z rur PVC, gazowa i c.o. z rur miedzianych. Instalacja elektryczna i teletechniczna.

Obiekt 2

Charakterystyka budynku - Budynek mieszkalny 45-rodzinny w technologii tradycyjnej. Powierzchnia użytkowa 2.700 m². Powierzchnia zabudowy 980 m². Kubatura 10.810 m³. Pięć kondygnacji nadziemnych, podpiwniczenie całkowite. Fundamenty: ściana szczelinowa żelbetowa, ściany piwnic monolityczne betonowe ocieplone styropianem gr. 15 cm. Ściany nadziemia z bloczków gazobetonowych gr. 36 cm, ocieplone styropianem gr. 15 cm. Stropy żelbetowe typu Filigran. Konstrukcja dachu stalowo-drewniana, pokrycie z blachodachówki powlekanej. Ścianki działowe z bloczków gazobetonowych gr. 6 cm. Tynki wewnętrzne gipsowe. Malowanie farbą emulsyjną. Posadzki z wykładziny dywanowej, paneli oraz płytek ceramicznych. Elewacja systemowa cienkowarstwowa z płyt styropianowych gr. 15 cm, tynk silikonowy. Instalacje: wodna z rur PP, kanalizacyjna z rur PVC, gazowa i c.o. z rur miedzianych. Instalacja elektryczna i teletechniczna. Instalacja wentylacyjna i klimatyzacyjna.

Obiekt 3

Charakterystyka budynku - Budynek mieszkalny 1-rodzinny w technologii tradycyjnej. Powierzchnia użytkowa 210 m². Powierzchnia zabudowy 225 m². Kubatura 8.120 m³. Jedna kondygnacja, brak podpiwniczenia. Fundamenty: ława żelbetowa, ściany fundamentowe z bloczków betonowych ocieplone styropianem gr. 15 cm. Ściany nadziemia z pustaków ceramicznych gr. 30 cm, ocieplone styropianem gr. 15 cm. Strop żelbetowy monolityczny. Konstrukcja dachu drewniana, pokrycie dachówką cementową. Ścianki działowe z bloczków gazobetonowych gr. 6 cm. Tynki wewnętrzne gipsowe. Malowanie farbą emulsyjną. Posadzki z paneli oraz płytek ceramicznych. Elewacja systemowa cienkowarstwowa z płyt z wełny mineralnej gr. 15 cm, tynk silikonowy. Instalacje: wodna z rur PP, kanalizacyjna z rur PVC, gazowa i c.o. z rur miedzianych. Instalacja elektryczna.

Obiekt 4

Charakterystyka budynku - Budynek mieszkalny 1-rodzinny w technologii tradycyjnej. Powierzchnia użytkowa 180 m². Powierzchnia zabudowy 210 m². Kubatura 750 m³. Jedna kondygnacja, brak podpiwniczenia. Fundamenty: ława żelbetowa, ściany fundamentowe z bloczków betonowych ocieplone styropianem gr. 15 cm. Ściany nadziemia z bloczków z betonu komórkowego gr. 36 cm, ocieplone styropianem gr. 15 cm. Strop drewniany z sufitem podwieszanym. Konstrukcja dachu drewniana, pokrycie dachówką cementową. Ścianki działowe z bloczków gazobetonowych gr. 6 cm. Tynki wewnętrzne gipsowe. Malowanie farbą emulsyjną. Posadzki z paneli oraz płytek ceramicznych. Elewacja systemowa cienkowarstwowa z płyt z wełny mineralnej gr. 15 cm, tynk mineralny. Instalacje: wodna z rur PP, kanalizacyjna z rur PVC, gazowa i c.o. z rur miedzianych. Instalacja elektryczna.

Obiekt 5

Charakterystyka budynku - Budynek mieszkalny 1-rodzinny w technologii tradycyjnej. Powierzchnia użytkowa 170 m². Powierzchnia zabudowy 215 m². Kubatura 730 m³. Jedna kondygnacja, brak podpiwniczenia. Fundamenty: ława żelbetowa, ściany fundamentowe z bloczków betonowych ocieplone styropianem gr. 15 cm. Ściany nadziemia z bloczków z pustaków ceramicznych gr. 24 cm, ocieplone styropianem gr. 15 cm. Strop gęstożebrowy ceramiczno-żelbetowy typu Fert. Konstrukcja dachu drewniana, pokrycie dachówką cementową. Ścianki działowe z bloczków gazobetonowych gr. 12 cm. Tynki wewnętrzne gipsowe. Malowanie farbą emulsyjną. Posadzki z paneli oraz płytek ceramicznych. Elewacja systemowa cienkowarstwowa z płyt z wełny mineralnej gr. 15 cm, tynk mineralny. Instalacje: wodna z rur PP, kanalizacyjna z rur PVC, gazowa i c.o. z rur miedzianych. Instalacja elektryczna.

Na podstawie powyższych zestawień otrzymujemy:

– instalacje wodno-kanalizacyjne od 3,27% do 5,92%,

– instalacje c.o. i gazowe (łącznie) od 7,08% do 9,98%,

– instalacje elektryczne (z teletechnicznymi) od 2,43% do 3,91%.

Łącznie instalacje stanowią od 14,33% do 18,17% w cenie powyższych budynków.


Prześledźmy dalej.

Pawilon handlowy 1

Pawilon handlowy 2

Dla pawilonów instalacje stanowią 16-17% wartości budynku.

Garaż 1

Garaż 2

Garaż 3

W przypadku garaży mamy udział instalacji od 6% do prawie 10%.

Na koniec zobaczmy sale gimnastyczne.

Sala gimnastyczna 1

Sala gimnastyczna 2

Sala gimnastyczna 3

Sala gimnastyczna 4

Udział instalacji w cenie sal gimnastycznych wynosi od ok. 12% do prawie 34%.


Na podstawie ww. danych widzimy, jak niebezpieczne przy ustalaniu kosztów inwestycji może być szafowanie procentami. W przypadku budynków mieszkalnych, w których mamy w miarę porównywalne technologie, możemy przyjąć średni procent, o który powiększymy wartość robót budowlanych i otrzymamy całkowity koszt budynku. Nie popełnimy przy tym raczej zbyt dużego błędu. Dla pawilonów handlowych i garaży podobnie. Z kolei dla sal gimnastycznych, jak widzimy, różnice są zbyt duże (specjalnie nie podałem technologii), dlatego nie można przyjąć średniego procentu udziału instalacji w cenie całości. W tym miejscu konieczne będzie dokładne rozeznanie technologii i dopiero na tej podstawie określenie udziału % instalacji.

Chcąc stosować powyższą metodę, bezwzględnie musimy znać technologię wykonania przyszłych instalacji i na tej podstawie określać odpowiedni procent. W nowoczesnych, tzw. "inteligentnych" budynkach udział instalacji jest coraz większy i jak w przypadku sali nr 4 przewyższa 30%. Ponieważ takie budynki są też odpowiednio droższe, stąd każdy procent in plus czy in minus może stanowić o sukcesie inwestycji.


Na zakończenie jeszcze kilka małych porównań. Tym razem sprawdzimy ceny materiałów i sprzętu, stawki r-g oraz narzuty kosztorysowe.

Obliczenia wykonałem dla tych samych pięciu obiektów mieszkalnych, co powyżej.

A teraz należą się Państwu wyjaśnienia, dlaczego właśnie takie ceny, stawki i narzuty.

Do obliczeń przyjąłem pięć różnych wariantów. Podstawowy, najczęściej stosowany przy sporządzaniu kosztorysów inwestorskich w zamówieniach publicznych, opiera się na średnich cenach materiałów z kosztami zakupu, cenach pracy sprzętu, stawkach i narzutach wg wydawnictw dostępnych na rynku (R=15 zł, Kp=65%, Z=12%). Warianty ze stawką od 10 do 13 zł/r-g to najczęściej stosowane przy umowach budowlanych (niższe oczywiście też "chodzą"). A wariant ze stawką 21 zł/r-g zaczerpnąłem z Intercenbudu. Kolejne kolumny to warianty, w których średnie ceny materiałów przemnożyłem współczynnikiem 0,8, a sprzęt współczynnikiem 0,5. Dlaczego tak? Cóż, to wynik obserwacji/ doświadczenia plus lekko zdenerwowani panowie w hurtowniach, którzy mieli już dosyć wyszukiwania cen, a ich (a także i moja) praca szły do kosza ze względu na przegrane przetargi.

Czy takie uproszczenie jest dobre? Cena w przypadku najtańszego wariantu jest niższa od ceny inwestora o blisko 30%, dla najdroższego o 15% wyższa... A co mamy na przetargach dla budynków mieszkalnych? W Biuletynie Zamówień Publicznych, ci którzy go śledzą, znajdą ogłoszenia o wyborze oferenta, gdzie wartość kosztorysu inwestorskiego jest wyższa od wybranej oferty o 30-40%, ale też i takie, gdzie wygląda na to, że inwestor nie doszacował inwestycji, gdyż oferenci mieli ceny wyższe o 20-25 procent (2100 zł za 1 m² p.u. u inwestora) ...

Jaki wniosek? Jak to w końcu liczyć? Obawiam się, że każdy musi znaleźć własną drogę. Może więc powyższe zestawienia choć trochę pomogą w wybraniu tej właściwej.